Por esta altura já muito se falou e escreveu sobre o novo pacote habitação para jovens até aos 35 anos na compra da primeira habitação, mas muitos dos nossos clientes continuam a contactar-nos para perceber o enquadramento, quais os benefícios que efetivamente poderão ter, se estão abrangidos por estas medidas, ou se já podem ter “crédito habitação a 100%”.
Conhecemos bem a ansiedade e a expectativa dos mais jovens na compra da primeira casa no atual mercado. A dificuldade que constitui para os que têm menos recursos financeiros ou não podem contar com o apoio monetário da família na compra de casa.
É uma das nossas maiores alegrias quando conseguimos ajudar a concretizar esse sonho através dos imóveis da PMR Imobiliária e com o acompanhamento do crédito habitação pela Xfin PMR Solutions.
Reconhecendo-se que a dificuldade de acesso à habitação, a inflação e o panorama atual das taxas de juro afetam sobremaneira os mais jovens, as novas medidas governamentais de apoios que entraram em vigor na sua maioria a 1 de agosto vêm, de facto, ajudar na aquisição da primeira casa.
Neste artigo vamos esclarecer apenas as medidas a aplicar no caso da compra de casa. Outras, como as do arrendamento jovem, deixamos para outra oportunidade.
E que medidas são estas?
De forma sistemática esclarecemos:
1ª Medida: Isenção de IMT e IS
- Âmbito de aplicação quanto ao sujeito passivo:
Ficam isentos do pagamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e do Imposto de Selo (IS), na aquisição de imóvel exclusivamente destinado a habitação própria e permanente:
- Os jovens com idade igual ou inferior a 35 anos, à data da transação (ou seja, à data da realização da escritura de compra e venda);
- Os jovens que, à data da aquisição, não sejam proprietários, ou não tenham sido proprietários nos três anos anteriores de qualquer habitação;
- No ano da aquisição não sejam considerados dependentes para efeitos de IRS, isto é, não podem estar como dependentes no IRS dos pais;
- A isenção aplica-se independentemente do rendimento dos jovens;
- Caso a compra seja feita por um casal e apenas um preencher os requisitos, aplicar-se-á a isenção ou redução proporcionalmente ao que beneficiar da mesma.
- Âmbito de aplicação quanto ao imóvel:
- Isenção total: para imóveis cujo valor de compra não exceda 316.722,00€ (até ao 4º escalão do IMT);
- Isenção parcial: aplicar-se-á uma taxa de 8%, na parte do preço entre €316.772,01 e €633.453,00;
- A isenção dos impostos é automática quando se liquida o IMT, seja nas Finanças, pelo e-balcão ou preenchendo o modelo 1 do IMT online escolhendo os códigos da isenção.
Vamos fazer algumas contas para perceber o impacto desta poupança:
Aquisição imóvel por 200.000€ - até agora teria de pagar, na totalidade dos dois impostos, a quantia de 5.577,58€, agora está isento deste valor;
Aquisição imóvel por 315.000€ - até agora teria de pagar, na totalidade dos dois impostos, a quantia de 14.547,58€, agora está isento deste valor;
Aquisição imóvel por 425.000€ - até agora teria de pagar, na totalidade dos dois impostos, a quantia de 24.009,86€, agora está parcialmente isento deste valor, vai ser tributado apenas pela parte em que excede o valor máximo da isenção total de 316.722,00€, ou seja, pagará 9.524,06€, o que representa uma poupança de 14.485,80€;
Aquisição imóvel por 635.000€ - neste exemplo não terá qualquer isenção, o valor a pagar será pela totalidade, ou seja 43.180,00€.
- Exclusão da isenção ou caducidade da isenção:
- Quando no prazo de seis meses após a compra, o imóvel não seja afeto a habitação própria e permanente. Significa isto que tem até seis meses após a compra para alterar a sua morada fiscal para o imóvel, através de atualização da morada no cartão de cidadão e respetiva comunicação automática à Autoridade Tributária. Esteja atento a estas obrigações fiscais!;
- Os jovens que, à data da aquisição, sejam proprietários, ou tenham sido proprietários nos três anos anteriores de qualquer habitação. Note-se que são excluídos desta isenção quem seja proprietário através de heranças, que tenha usufruto ou a nua propriedade de prédios urbanos. Este fator de exclusão pode ser, no nosso entender, injusto, principalmente se considerarmos que um jovem pode ser herdeiro em conjunto com outros herdeiros de um prédio urbano, do qual não pode dispor ou habitar por fazer parte da herança indivisa. Por outro lado, se o jovem já foi proprietário há mais de 3 anos e tenha vendido a habitação, poderá estar isento do pagamento dos impostos se preencher as outras condições;
- Não se aplica a isenção à compra de terrenos ou casas para construção;
- Caduca o benefício se, no prazo de seis anos a contar da data da compra, for dado destino diferente ao imóvel. Esta caducidade já estava prevista na lei relativamente ao IMT com benefício para habitação própria e permanente. Por exemplo, se passar para o mercado de arrendamento, terá de declarar junto da Autoridade Tributária que já não é a sua casa de habitação permanente e fica sujeito ao pagamento dos impostos que não pagou na compra. Neste caso existem, todavia, exceções. Se o imóvel for vendido antes dos seis anos não tem de pagar os impostos (mas numa nova compra já não ficará em princípio isento) ou, caso haja alteração do agregado familiar ou mudança do local de trabalho por distância superior a 100km, desde que o imóvel se mantenha como habitação permanente.
2ª Medida: Isenção e Reduções de Emolumentos
Adicionalmente e desde que os jovens cumpram todos os pressupostos acima indicados para terem direito ao benefício, foram implementadas outras isenções, estas referentes aos emolumentos devidos pelo registo predial da primeira aquisição de imóvel destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, e quando haja recurso a financiamento, igual isenção do registo predial da hipoteca a favor do banco. Estamos a falar de uma poupança entre os 225€ e 450€.
Caso a compra e venda seja feita através do procedimento especial de transmissão, oneração e registo de imóveis – a denominada Casa Pronta, sob a tutela das Conservatórias do Registo Predial – haverá uma redução dos emolumentos devidos e pagará apenas o valor do contrato em si, isentos que são os registos. Exemplo: no título de compra e venda com mútuo e hipoteca sobre um prédio/fração, ao valor pacote de 700€ são deduzidos os emolumentos dos registos de 425€.
Esta isenção, à semelhança da isenção do IMT e IS, poderá ser aplicada parcialmente se na compra por um casal um dos elementos beneficiar da medida e o outro não. É cobrada a metade correspondente dos registos ao que não usufrui.
3ª medida: Garantia pessoal do Estado na compra da primeira habitação
No dia 10 de julho foi publicado o decreto-lei que autorizou e estabeleceu as condições em que o Estado pode prestar garantia pessoal aos bancos (instituições de crédito) para que estes financiem os jovens até aos 35 anos na totalidade do valor da compra da primeira casa para habitação própria e permanente. Esta medida entrou em vigor a 11 de julho, mas não se encontra ainda em aplicação, pois tem de ser regulamentada.
Até ao dia 9 de setembro discutem-se os contornos da garantia, por isso, a todos os que nos têm perguntado se podem recorrer a 100% de financiamento apenas podemos responder que ainda não… e que a prudência nos obriga a perceber como vai ser regulamentada e as condições de acesso.
É importante reter que, até à data, a generalidade dos bancos financia na compra de habitação própria e permanente um máximo de 90% do valor da aquisição ou 85% do valor de avaliação do imóvel (isto é, financiam o menor valor dos dois). A política macro prudencial do Banco de Portugal não permite o financiamento de 100% no crédito habitação.
Com esta medida, o Estado pretende viabilizar que o banco financie a totalidade do preço da compra da casa no caso dos jovens que não disponham do dinheiro suficiente para a entrada da primeira casa.
Quem pode beneficiar?
- Jovens com idade entre 18 e 35 anos;
- Que tenham domicílio fiscal em Portugal (independentemente da nacionalidade);
- Cujos rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do IRS (81.199,00€ anuais);
- Que não sejam proprietários de um imóvel urbano habitacional (prédio ou fração);
- Não tenham usufruído de anteriores garantias públicas do Estado no âmbito desta medida;
- O valor da aquisição não exceda os 450.000€;
- A garantia pública do Estado não pode ultrapassar 15% do valor de transação do imóvel, ou seja, no máximo 67.500€.
Financiamento a 100% significa que obriga a um maior esforço financeiro no pagamento das prestações, pois os 10% ou 15% que o Estado garante não funcionam como um subsídio, o pagamento total do capital em dívida e os juros terão de ser pagos ao banco durante o prazo da contratação.
Os critérios de concessão do crédito no que respeita à taxa de esforço dos jovens proponentes ao financiamento, a estabilidade dos rendimentos e profissional e o valor de avaliação do imóvel serão parte desta equação.
Defenderemos sempre que os jovens que tenham a possibilidade de colocar as suas poupanças na entrada da compra da casa o deverão sempre fazer, para diminuir ao máximo o financiamento que necessitem e os encargos com o mesmo. Esta não é uma medida a usar arbitrariamente só porque estará ao dispor.
As contas do Sonho devem ser muito bem feitas. E se precisar da nossa ajuda, estamos cá para o acompanhar na melhor solução.