O que já está a mudar (e o que vem a seguir) para quem quer comprar casa?
Durante décadas, a decisão de conceder crédito habitação dependia essencialmente de três fatores: rendimento do cliente, estabilidade profissional e valor do imóvel. Mas este paradigma está a mudar.
Nos últimos anos, os bancos passaram a integrar um novo elemento na análise de risco: o risco climático associado ao próprio imóvel.
O alerta surge de forma clara no Relatório de 2025 sobre a Exposição do Setor Bancário ao Risco Climático, publicado pelo Banco de Portugal no âmbito da Lei de Bases do Clima: os fenómenos climáticos extremos já fazem parte da avaliação do risco bancário no crédito à habitação.
Estamos a falar de gestão prudencial de risco bancário. Para um banco, o imóvel não é apenas a casa do cliente. É a garantia do empréstimo.
Sempre que o valor dessa garantia possa ser afetado por fatores externos, como incêndios, cheias ou tempestades, o risco da operação aumenta.
Nos últimos anos, eventos extremos tornaram-se mais frequentes, como grandes incêndios florestais, episódios de precipitação intensa com inundações urbanas e tempestades severas. Veja-se o que aconteceu recentemente com a tempestade Kristin, que provocou danos estruturais em edifícios e infraestruturas.
Do ponto de vista bancário, a questão é simples: se um evento climático reduzir o valor de mercado de um imóvel, o risco do crédito aumenta. É por isso que a análise do imóvel está a tornar-se cada vez mais detalhada.
O risco climático já afeta o crédito habitação?
Os bancos analisam duas dimensões em paralelo: o perfil financeiro do comprador e o perfil de risco do imóvel.
Na prática, isto significa que fatores como localização geográfica, exposição a riscos naturais e vulnerabilidade territorial começam a ter impacto na decisão de financiamento.
Entre os aspetos que as instituições financeiras já analisam com maior detalhe estão a localização exata do imóvel, a proximidade de zonas florestais, a exposição a incêndios, inundações ou tempestades intensas e o impacto potencial desses riscos no valor da garantia hipotecária.
Os reguladores europeus são claros: a integração do risco climático no sistema financeiro vai intensificar-se nos próximos anos, pois estes fenómenos afetam diretamente o valor do imóvel dado em garantia.
O que pode mudar nos próximos anos?
A mudança será progressiva, mas com efeitos concretos:
- Em determinadas zonas, os bancos podem exigir coberturas mais robustas de seguros multirriscos ou de fenómenos naturais;
- Imóveis localizados em áreas consideradas mais vulneráveis podem ter avaliações mais prudentes;
- O rácio financiamento/valor do imóvel (LTV) pode ser mais baixo em zonas de risco elevado;
- Áreas rurais, zonas costeiras ou regiões com histórico de incêndios ou cheias podem ser analisadas com maior detalhe.
Que riscos climáticos o Banco de Portugal reconhece?
De forma consistente nos relatórios mais recentes, são identificados seis riscos físicos principais: incêndios, inundações, stress hídrico, stress térmico, subida do nível do mar e tempestades.
O setor bancário já utiliza modelos geoespaciais de risco climático, como por exemplo, mapas de risco de incêndio florestal, mapas de cheias, mapas de erosão costeira, projeções de eventos meteorológicos extremos. E isto pode afetar diretamente a aceitação do crédito, LTV máximo e a exigência de seguros.
Temos ainda os sismos, que não são riscos climáticos, mas que integram a lista de eventos relevantes para a banca.
O que importa é o impacto potencial no valor do imóvel e no risco colateral e, na prática bancária, os sismos entram também na análise através da avaliação do imóvel e seguros em função da localização em zonas sísmicas conhecidas (Lisboa, Vale do Tejo, Algarve).
Onde entra a Xfin PMR Solutions?
Na Xfin PMR Solutions antecipamos estas tendências e ajudamos os nossos clientes, porque a análise bancária está a tornar-se mais complexa. Taxa de juro, prazo e taxa de esforço continuam a ser fatores decisivos, mas a natureza do imóvel e o risco territorial associado começam também a contar.
Temos de evoluir e ajudar os clientes a compreender como os bancos avaliam o risco do imóvel, escolher soluções de crédito ajustadas ao perfil financeiro e ao perfil do imóvel e negociar condições com base numa análise completa, atual e estratégica.
Crédito habitação não é só taxa e prazo.
É estratégia.
