A partir de dia 10 de abril entra em vigor uma nova lei que introduz novas regras para os condomínios e transações imobiliárias. Está a par das novidades?

I) Venda da casa

Uma das principais alterações prende-se com o ato de escritura, na qual a partir de agora tem de ser apresentada declaração escrita da administração de condomínio, da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à fração a ser vendida, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso se verifique, das dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento.

A declaração tem de ser emitida pelo administrador do condomínio no prazo de até 10 dias a contar do pedido do proprietário, e a sua apresentação é obrigatória no ato de escritura.

Apenas se dispensa a apresentação do documento se o futuro proprietário / comprador declarar que prescinde desta mesma declaração. Mas, atenção, ao fazê-lo está a aceitar qualquer responsabilidade ou dívida do vendedor.

II) Responsabilidade por encargos do condomínio

A nova lei esclarece que a responsabilidade pelas dívidas ao condomínio deverá ser aferida em função do momento em que a dívida deveria ter sido liquidada.

Assim, e a não ser que o adquirente da fração autónoma expressamente declare que prescinde da declaração do administrador referida no ponto acima, não será responsável por qualquer dívida vencida em data anterior à data da aquisição.

Já os encargos do condomínio que vençam em data posterior à transmissão da fração são da responsabilidade do novo proprietário.

III) Despesas relacionadas com o condomínio

As despesas necessárias para conservação e usufruto das partes comuns do edifício são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção das suas frações. O mesmo se aplica ao pagamento de serviços de interesse comum.

No caso das despesas de conservação das partes comuns afetas ao uso exclusivo de um condómino, sempre que a conservação destas áreas afete o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o condómino que tem uso exclusivo apenas suporta o valor das despesas de reparação na proporção do valor da sua fração (a não ser que decorram de má conduta).

IV) Fundo de reserva comum

É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios. E cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.

O Fundo de reserva comum passa agora a poder ser utilizado para outro fim, mediante deliberação dos condóminos. Mas os condóminos ficam neste caso obrigados a assegurar o pagamento (no prazo máximo de 12 meses) da quotização extraordinária necessária à reposição do valor utilizado.

V) Assembleias de condomínio

Também o funcionamento das assembleias tem novas regras. A partir de agora, as convocatórias poderão ser efetuadas por correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente, devendo essa manifestação de vontade ficar lavrada em ata com a indicação do respetivo endereço. O condómino deve enviar, pelo mesmo meio, recibo de receção do respetivo e -mail convocatório.

Relativamente às reuniões, se estiverem reunidas as condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, a convocatória pode ser feita para trinta minutos depois, no mesmo local.

Também sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos pode ter lugar por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência. Caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários, sob pena de a assembleia não poder ter lugar através daqueles meios.

VI) Funções do administrador do condomínio

A nova lei traduz-se em novas funções para o administrador do condomínio. Entre outras funções, o administrador deve:

• Verificar a existência do fundo comum de reserva;

• Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia;

• Intervir em todas as situações de urgência, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos;

• Informar os condóminos, pelo menos a cada seis meses (por escrito ou correio eletrónico), sobre o desenvolvimento de qualquer processo judicial;

• Emitir declaração de dívida do condómino, no prazo máximo de dez dias;

• Sempre que estiver em causa deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, a realizar no edifício ou no conjunto de edifícios, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a execução das mesmas, desde que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente.

O administrador de condomínio que não cumprir as funções que lhe são cometidas neste artigo, noutras disposições legais ou em deliberações da assembleia de condóminos é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável.

Os condóminos passam a ter o dever de:

• Informar o seu número de contribuinte, morada, contactos telefónicos e endereço de correio eletrónico ou de atualizar essas informações em caso de alteração;

• Em caso de venda da fração, o proprietário / vendedor deverá comunicá-lo ao administrador do condomínio através de correio registado no prazo máximo de 15 dias após a venda, pois a falta de comunicação responsabiliza o condómino alienante pelo valor das despesas inerentes à identificação do novo proprietário e pelos encargos suportados.

VII) Propriedade horizontal

Perante a nova lei já não é necessário existir acordo de todos os condóminos para alterar o título de propriedade horizontal. A falta de acordo para alteração do título constitutivo quanto a partes comuns pode ser suprida judicialmente, sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam. O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular, desde que o acordo conste de ata assinada por todos os condóminos.