Menos impostos e mais regras poderá ser bom para todos
O novo pacote fiscal da habitação já foi publicado em Diário da República através do Decreto-Lei n.º 97/2026 e apresenta alterações relevantes para o mercado imobiliário.
O diploma entra em vigor com um objetivo de aumentar a oferta de casas para venda e arrendamento através da atribuição de benefícios fiscais e redução da carga tributária.
Entre as medidas mais relevantes destacam-se a descida do IVA na construção para 6%, a redução das taxas da tributação sobre rendimentos prediais habitacionais, novas regras para o reinvestimento de mais-valias e o agravamento do IMT na aquisição de imóveis por não residentes.
Vamos, então, por partes:
1º - A medida com maior impacto imediato no mercado será a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% às empreitadas de construção e reabilitação destinadas a habitação.
Até agora, muitos destes projetos estavam sujeitos à taxa normal de 23%, o que encarecia significativamente os custos de construção. Com o novo regime passam a beneficiar da taxa reduzida os imóveis construídos ou reabilitados, destinados a venda para habitação própria permanente ou ao mercado de arrendamento habitacional com rendas moderadas. Isto é, no caso da venda, o benefício aplica-se a imóveis com preço de venda até 660.982,00 euros; já no arrendamento, a renda mensal não poderá ultrapassar os 2.300,00 euros. Este regime terá natureza temporária e vigorará até 2032.
Mas existem ainda outras condições concretas para a aplicação da taxa reduzida de 6%. No caso de colocação no mercado de venda, além de destinar-se a habitação própria permanente, a venda deverá ocorrer até 24 meses após a emissão da licença ou título de utilização e a escritura terá de mencionar expressamente a aplicação da nova verba do IVA.
No caso dos imóveis para arrendamento, o contrato tem de ser exclusivamente habitacional, o arrendamento deve ser isento de IVA, os contratos têm de ser comunicados às Finanças, o primeiro contrato de arrendamento deve iniciar-se até 24 meses após a licença de utilização e o imóvel deve permanecer arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.
O diploma introduz ainda um mecanismo de penalização para evitar utilizações abusivas deste benefício fiscal. Quem comprar um imóvel com IVA reduzido na construção ou reabilitação e não o afetar a habitação própria permanente nos 6 meses seguintes após a aquisição, ou não mantiver a afetação de habitação própria permanente durante, pelo menos, 12 meses, poderá ficar sujeito a um agravamento de IMT em 10%.
Chamamos ainda a atenção que o IVA a 6% aplica-se também aos casos de autoconstrução, a construção pelo próprio para a sua habitação permanente. Neste caso, deverá haver a devolução parcial do IVA pago em excesso, entre os 6% e os 23%, através do pedido eletrónico à AT feito até 12 meses após a emissão da licença, juntando contratos, licença de utilização e faturas.
2º - No arrendamento, a estratégia passa pela fiscalidade como forma de aumentar a oferta habitacional. A taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais baixa para 10% nos contratos de arrendamento com rendas moderadas (até 2.300,00 euros), sendo que atualmente muitos senhorios pagam 25%. No caso de empresas ou pessoas singulares com contabilidade organizada, apenas 50% dos rendimentos prediais serão tributados.
Este benefício aplica-se a contratos com duração mínima de três anos e deverá vigorar até ao final de 2029, sendo que nos primeiros 5 anos, o imóvel tem de estar arrendado durante pelo menos 36 meses no total, seguidos ou interpolados. Registe-se que o contrato de arrendamento não pode permitir subarrendamento por um valor superior a 2,5 vezes o salário mínimo mensal (2.300,00 euros à data).
Para muitos proprietários, esta alteração poderá representar uma redução muito significativa da carga fiscal e tornar o arrendamento mais competitivo face ao alojamento local ou à manutenção dos imóveis devolutos. E para os Senhorios com arrendamentos em curso, poderão também beneficiar da taxa de 10% desde que cumpram os mesmos critérios.
Também os inquilinos beneficiam de alterações relevantes. O limite de dedução das rendas no IRS sobe para 900 euros em 2026 e aumentará para 1.000 euros a partir de 2027, reforçando o alívio fiscal para famílias em arrendamento.
3º - Outra das novidades importantes diz respeito ao “bicho-papão” das mais-valias imobiliárias. O novo regime permite excluir da tributação as mais-valias obtidas na venda de imóveis habitacionais quando o valor seja reinvestido em imóveis destinados a arrendamento com renda moderada, podendo deduzir a amortização de eventual empréstimo contraído para a compra do imóvel que está a vender.
Na prática, investidores e proprietários poderão vender um imóvel sem pagar imposto sobre as mais-valias, total ou parcialmente, desde que reinvistam o produto da venda em habitação destinada ao mercado de arrendamento acessível e cumpram determinados períodos mínimos de afetação ao arrendamento. O objetivo é canalizar investimento privado para o mercado habitacional de longa duração.
Para esta nova exclusão de tributação de mais-valias em IRS as condições são exigentes: o reinvestimento deve ocorrer entre os 24 meses anteriores à venda ou nos 36 meses posteriores à venda (igual ao regime atual do reinvestimento); o imóvel adquirido deve destinar-se a arrendamento habitacional com renda moderada; o contribuinte deve declarar a intenção de reinvestimento no IRS do ano da venda, o contrato de arrendamento deve ser celebrado até seis meses após o reinvestimento; o imóvel tem de permanecer arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos; a renda não pode ultrapassar os limites legais e o imóvel não pode ser vendido nos cinco anos seguintes.
Caso não se cumpram estes requisitos cumulativos, a mais-valia volta a ser tributada e acrescida de juros compensatórios.
4º - O pacote inclui ainda uma medida polémica: o agravamento do IMT para compradores não residentes. A aquisição de habitação por cidadãos não residentes passa a estar sujeita a uma taxa autónoma de IMT de 7,5%, salvo algumas exceções ligadas ao arrendamento habitacional.
Esta alteração procura travar a pressão especulativa sobre os preços da habitação em Portugal e aumentar a disponibilidade de imóveis para residentes nacionais.
Existem, contudo, exceções à aplicação desta taxa: quem já seja residente fiscal em Portugal; quem se torne residente fiscal no prazo de dois anos ou quem coloque o imóvel em arrendamento habitacional com renda moderada durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.
Nestes casos, o comprador pode pedir às Finanças a devolução da diferença de imposto paga em excesso. Ou seja, primeiro paga a taxa de IMT devida e, depois, caso venha a cumprir alguns dos critérios de exceção terá direito a pedir a restituição do valor eventualmente pago em excesso face à taxa normal aplicada.
O novo pacote habitação traz ainda a criação dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) que permitem a promotores e investidores obter benefícios fiscais até 25 anos para projetos destinados a arrendamento habitacional. Estes benefícios incluem a isenção de IMT, IMI, AIMI e imposto do selo, além de IVA a 6% na construção e restituição parcial de IVA. Para beneficiar disto, pelo menos 70% da construção tem de ser destinada a arrendamento com rendas moderadas.
Outras alterações respeitam às habitações de custos controlados, que passam a beneficiar de isenção ou redução de IMT e redução de imposto do selo na primeira compra para habitação própria permanente. O benefício aplica-se apenas a compradores que não tenham casa nos últimos 3 anos e depende de aprovação do município.
Finalmente, o RSAA - Regime Simplificado de Arrendamento Acessível vem substituir o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento e cria um modelo mais simples e menos burocrático para arrendamento acessível. As rendas passam a ter como referência 80% da renda mediana por m² de cada concelho e os contratos beneficiam de vantagens fiscais.
Esta informação não dispensa a consulta do Decreto-Lei 97/2026, de 20 de maio, no entanto, a PMR Imobiliária está disponível para o ajudar na análise do seu caso concreto.
