Por Paula Martins, Gestora de Crédito Xfin PMR Solutions

Habitação em 2026

O que muda com o Orçamento do Estado

O Orçamento do Estado para 2026 introduziu alterações relevantes no conjunto de políticas públicas dirigidas à habitação. As medidas incidem na continuidade dos apoios à compra da primeira habitação, na tentativa de mobilização de imóveis devolutos, no reforço de incentivos ao arrendamento e em alterações fiscais que procuram estimular a oferta no mercado.
O objetivo é, assim, aliviar a pressão sobre o acesso à habitação, num contexto de preços elevados e escassez de oferta que se tem verificado nos últimos anos, sobretudo nas áreas metropolitanas.

Medidas para a aquisição e construção de imóveis:

No seguimento das anteriores medidas, mantém-se o regime de isenção ou redução de impostos na compra de habitação por jovens até aos 35 anos, inclusive. O limite da isenção total no pagamento do IMT e do Imposto do Selo na compra de casa para habitação própria e permanente foi atualizado para os 330.539,00€ e a isenção parcial para a aquisição até 660.982,00€.
Continua a isenção de registos prediais de aquisição e de hipoteca nas aquisições até 330.539,00€ e o financiamento bancário ao abrigo da Garantia do Estado, medida em vigor até final do corrente ano de 2026 e que permite aos jovens o recurso ao crédito a 100% na compra da primeira habitação permanente até ao limite máximo de 450.000,00€, está a ser reforçado com novas injeções de capital aos bancos, a pedido destes.
Já com o objetivo de promover a construção e aquisição para colocação de imóveis no mercado de arrendamento, foi criado o regime Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), que tem benefícios como a isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição de imóveis para arrendamento, isenção de IMI até 8 anos e redução posterior da taxa, IVA reduzido na construção ou reabilitação de imóveis e isenção do AIMI durante a vigência do contrato de investimento.
Uma das medidas mais comentadas tem sido a redução do IVA (6%) para as empreitadas de construção de habitação própria permanente e de construção para arrendamento habitacional e, no caso dos particulares que construam para sua habitação própria permanente, a restituição do IVA que tenham pago na construção.
Mas, atenção, se um imóvel com benefícios fiscais não for usado como habitação própria permanente, a AT aplicará o agravamento de IMT em 10 pontos percentuais.
Também no regime da tributação das mais-valias, passa a haver a possibilidade de isenção quando o valor da venda de um imóvel habitacional for reinvestido em habitação para arrendamento.

Mercado de arrendamento:

No mercado de arrendamento, o Orçamento do Estado para 2026 reforça os incentivos fiscais para proprietários que celebrem contratos mais estáveis.
A redução das taxas de IRS aplicáveis aos rendimentos prediais mantém-se como mecanismo para incentivar a oferta de arrendamento habitacional. Até 2029 aplicar-se-á a taxa autónoma de 10% sobre os rendimentos prediais, desde que a renda recebida seja inferior a 2.300,00€ por mês (conceito de “renda moderada”) e o contrato terá de ter uma duração mínima de 3 anos, aplicando-se estas medidas a novos contratos, mas, também, aos já existentes.
Para os contratos de arrendamento acessível no âmbito do novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, que entra em vigor em junho de 2026, os Senhorios que apliquem rendas até 80% dos valores médios de mercado (serão os dados do Instituto Nacional de Estatística a definir, por concelho, o valor da mediana) terão isenção de IRS e IRC, desde que o contrato seja celebrado pelo prazo mínimo de 3 anos (ou 3 meses em residência temporária).
Já os Inquilinos poderão deduzir 15% das rendas de habitação permanente no IRS, com o limite a subir dos 700,00€ para os 900,00€ anuais e com previsão de novo aumento para 1.000€ em 2027.

Imóveis devolutos:

Outra frente de intervenção passa pela mobilização de imóveis devolutos ou subutilizados. O OE 2026 reforça instrumentos que permitem aos municípios identificar e pressionar a colocação destes imóveis no mercado, quer através de agravamentos fiscais, quer através de programas públicos de arrendamento acessível.
Os municípios poderão aplicar, assim, o agravamento de IMI sobre imóveis devolutos e no caso de zonas de pressão urbanística, o IMI poderá subir entre 3 a 6 vezes a taxa normal do município.