Se já fez ou vai fazer um crédito bancário com certeza já ouviu falar da taxa de esforço. Ela é calculada pelo banco para determinar se tem ou não condições para lhe conceder o empréstimo pedido. Mas como é calculada? Quais os limites? Como posso ultrapassar as dificuldades de obtenção de crédito?

A taxa de esforço é determinada logo numa fase inicial da avaliação bancária e é usada para os bancos determinarem a relação entre as prestações bancárias e o rendimento mensal do agregado familiar.
Todas as prestações de crédito (sejam elas habitação, automóvel, pessoais, ou outras) serão consideradas para a parcela dos “custos”, a que se soma a prestação estimada para o novo crédito que está a contrair. Do outro lado da balança ficam todos os rendimentos mensais do agregado, seja o salário ou qualquer outra forma de rendimento (rendas de casas, royalties, dividendos de investimentos, etc.).

Esta é a forma que o banco tem de avaliar a sua capacidade financeira para pagar futuramente o crédito que está a pedir.

Como é calculada a taxa de esforço?

Na verdade é um cálculo bastante simples:
(Encargos financeiros mensais / Rendimento mensal líquido) x 100

O resultado é uma percentagem, que revela qual a proporção do seu orçamento mensal que vai ser usada para pagar os seus créditos.

Na balança deve colocar o que já indicámos acima: nos encargos financeiros tudo o que se relacione com créditos, nos rendimentos mensais tudo o que tenha a ver com fontes de rendimento mensais fixas que declara em IRS.

Por exemplo, o rendimento mensal líquido de um casal é de 2.200€.

Como encargos mensais têm uma prestação do crédito automóvel no valor de 275€ e uma prestação do crédito pessoal no montante de 120€. Se contratarem o novo crédito habitação ficam com uma prestação de 490€. Tudo somado, terão encargos de 885€.

A taxa de esforço será assim calculada: (885/2200) x 100 = 40,22%

Ou seja, este casal deverá reduzir os seus encargos atuais, por exemplo, liquidar um dos créditos ou, então, reduzir o valor de financiamento do crédito habitação que pretende.

Se, por hipótese, liquidar o crédito pessoal e deixar de ter esse encargo de 120€, a taxa de esforço diminuirá para 34,77%, ficando assim no limite do aceitável pelos bancos.

Qual o máximo de taxa de esforço aceite?

O ideal é a taxa ser o mais baixa possível e isto também varia conforme o rendimento total da família: é diferente ter uma taxa de esforço de 35% quando o rendimento global da família é de 2.000€ ou de 5.000€.
De qualquer forma, a maioria dos bancos tem como linha guia máxima para a taxa de esforço os 35%, podendo ir até aos 40% perante determinadas condições (rendimentos globais altos, várias fontes de rendimento, capital próprio disponível, etc.).

Estas contas são também feitas tendo em conta o valor previsto para a prestação. Não nos podemos esquecer que se contrair um empréstimo com taxa de juro variável, ela vai mudar ao longo dos anos conforme a variação da Euribor, podendo aumentar significativamente.

O que diz o Banco de Portugal?

O Banco de Portugal fala antes em DSTI (debt service-to-income), rácio entre o montante total das prestações mensais associadas a todos os empréstimos detidos pelo mutuário e o seu rendimento mensal líquido de impostos e contribuições obrigatórias à Segurança Social. E aplica um limite de 50%, a partir do qual os bancos não devem mesmo conceder empréstimos.

O banco diz que a minha taxa de esforço é elevada. Há alguma coisa que eu possa fazer?

Sim. Pode tentar baixar as suas despesas e, por exemplo, renegociar créditos que já tenha para tentar obter melhores condições e, consequentemente, menos custos. Pode também usar poupanças que possua para amortizar estes créditos.

Outra opção é tentar aumentar os rendimentos disponíveis, rentabilizando um hobby, renegociando as condições do seu contrato de trabalho, etc.
Uma hipótese adicional é realmente baixar o valor de empréstimo que está a pedir e, em última instância, repensar os valores das casas que está a visitar e adequar as mesmas à sua realidade naquele momento.

Na PMR Imobiliária somos intermediários de crédito, o que significa que falamos diretamente com as entidades bancárias para lhe apresentar as melhores soluções. Numa primeira fase, e com alguns dados base, conseguimos logo indicar-lhe qual o teto máximo de preço dos imóveis que tem condições de comprar e, desta forma, adequamos a pesquisa à sua realidade.