Por Paula Martins, Gestora de Crédito Xfin PMR Solutions

Transferir o crédito habitação de um banco para outro com o objetivo de reduzir a prestação bancária está novamente na “moda” face ao contexto económico que vivemos.

A possibilidade de poupança de centenas de euros por ano com uma mudança de banco pode ser, de facto, uma realidade, mas apenas se for feita com segurança, conhecimento e análise das condições concretas, caso a caso, em função do perfil do cliente.
A subida da inflação nos últimos dois anos (média anual de 7,8% em 2022, a mais alta desde 1992, e uma média de 4,3% em 2023), provocada pelo excesso de liquidez na economia europeia depois de o Banco Central Europeu (BCE) ter injetado capital de baixo custo na expectativa de alavancar o crescimento das economias da União Europeia, aliado a outros fatores colaterais como o pós-pandemia, a guerra da Ucrânia e a crise do setor energético, provocou o desequilíbrio entre a oferta e a procura de bens e serviços e, como tal, o aumento generalizado dos preços ao longo de um maior período temporal.

Esta subida exponencial da inflação obrigou a nova intervenção do Banco Central Europeu (BCE) com uma viragem de 180 graus na sua política económica com o aumento das taxas de juro. A missão do BCE é garantir a estabilidade de preços, controlar a inflação quando os preços sobem e a deflação quando os preços descem, por isso, foi imperativo colocar fim a sete anos de taxas de juros anormalmente baixas, até negativas, para travar a inflação.

Como resultado dos sucessivos aumentos das taxas de referência do BCE, em menos de 18 meses a Euribor subiu de forma abrupta de um terreno negativo para mais de 4%, arrastando todos os contratos de crédito em taxa variável e que afetaram sobremaneira a prestação do crédito habitação dos portugueses que têm o seu financiamento indexado à Euribor. Cerca de 90% dos créditos habitação em Portugal são contratados em taxa variável e vulneráveis às oscilações da Euribor.

O aumento da prestação aliado ao aumento dos preços formou assim um cocktail explosivo para muitas famílias portuguesas que se viram impossibilitadas de cumprir as suas obrigações com o banco. Houve necessidade, inclusive, de o Governo colocar em prática uma série de medidas transitórias de apoio às famílias e de mitigação do impacto da subida das taxas no crédito habitação, compelindo os bancos a renegociarem com os seus clientes ou sinalizarem aqueles que possam estar em risco de incumprimento.

Depois de anos de bonança e da ideia de facilidade do mercado financeiro e imobiliário, surgiu assim uma nova consciência nas famílias portuguesas da importância de procurar soluções de crédito mais baratas e menos imprevisíveis, e de renegociar com o banco para baixar os encargos mensais com a prestação do crédito.

Por outro lado, as instituições bancárias alavancadas pela subida das taxas voltaram a entrar em força no mercado das chamadas transferências de crédito com oferta de novos produtos e condições e a aposta nas taxas fixas ou mistas, menos suscetíveis aos “humores” da Euribor. A generalidade dos bancos isenta ou reembolsa os clientes das despesas de transferências, um dos pontos que se torna mais atrativo e que, não só ajuda à decisão da mudança, como a poupar no processo.

No entanto, entenda-se que a transferência de crédito habitação só se mostra efetivamente viável para os clientes bancários que dispõem de uma taxa de esforço que possibilite uma análise de risco positiva pelo banco. Transferir o crédito habitação é iniciar todo um novo processo de crédito numa nova instituição que analisa os rendimentos e a solvabilidade do cliente. E quando “passa” no teste então sim, a transferência poderá ajudar a poupar centenas de euros por ano.

Também a entrada no mercado dos intermediários de crédito levou a que o processo de transferência fosse muito atrativo para captar novos clientes e negócios, pois a contratação de novos créditos ficou mais reduzida face às taxas de juro elevadas e à alta de preços no imobiliário.

Os intermediários de crédito tornaram-se um dos mais importantes players do mercado, já que a sua dimensão e capacidade de negociação das melhores condições com a banca beneficia em muito os seus clientes, desde que atue sempre no interesse do cliente e no apoio à contratação de um crédito responsável.

É nesta vertente que a PMR Imobiliária, que tem numa das suas valências a intermediação de crédito com a marca Xfin PMR Solutions, procura encontrar a melhor opção para que a prestação ao banco se torne menos pesada no bolso do cliente e que ao final do mês sobre o ordenado e não… os dias do mês. Seja na contratação de novos créditos, seja precisamente na vertente das transferências bancárias, o objetivo é ajudar o cliente a encontrar a melhor solução em função do seu perfil de cliente bancário.
Antes de apresentarmos qualquer proposta de um outro banco, analisamos as condições que os clientes têm no seu atual contrato de crédito habitação e, só esgotadas as possibilidades de renegociação ou perante a evidência de uma indiscutível melhor proposta, se avança para a nova solução de crédito.

É fundamental analisar as condições e produtos que estão associados ao seu crédito, o spread, tipo de taxa, que seguros tem ou qual o prazo do financiamento e, acima de tudo, antever se poderá incumprir caso haja outro aumento da taxa de juro.

Deverá analisar qual o tipo de taxa que constitui a melhor opção: manter a taxa variável com renegociação de spread e produtos associados, contratar uma taxa mista ou optar pela fixa e jogar pela segurança em definitivo?

Se mudar os seguros para poupar será que não fica penalizado por mudar as condições iniciais que contratou? E se houver possibilidade de estender o prazo do empréstimo ou pedir uma carência, será que realmente compensa face aos juros que pagará a mais.

Não podemos olhar apenas ao spread ou à taxa, o crédito habitação é um complexo contrato que tem muitas variantes e a transferência compensa se não for um mero empurrar com a barriga o problema para a frente e haja uma efetiva poupança no orçamento familiar.

Podemos ajudar na análise do seu atual crédito e verificar as opções que tem para poupar na prestação mensal. A equipa Xfin PMR Solutions tem gestores de crédito especializados, com experiência na área e trabalha como intermediário de crédito vinculado junto de oito entidades bancárias precisamente para poder apresentar as melhores soluções a cada cliente em concreto.
Transferir o crédito habitação? Sim, mas com cautela.